А как у них. Арендное жильё в Германии

Съёмное жильё: как мечты о собственной квартире ведут к обнищанию и социальному неравенству

Жилые кварталы Берлина. Фото Матвеев В. ©

"Молодая семья ищет 2-х комнатную квартиру до 700 Евро брутто. Вознаграждение 1000 евро" - Похожими объявлениями оклеены деревья и фонарные столбы крупных немецких городов. Однако даже беглого взгляда на любой сайт по продаже и аренде жилья будет достаточно, чтобы убедиться в реальной ценовой ситуации на рынке недвижимости. 

Изображение носит иллюстративный характер

Так, например, в Мюнхене за квартиру 80 квадратных метров выставлен ценник в 1500 евро. Kaltmiete - то есть без учета коммунальных услуг. За свет, воду и тепло придется доплатить ещё плюс-минус 400 евро, в зависимости от района и состояния дома. Итого, небольшая "двушка" обойдется в почти 2 тысячи евро в месяц - столько "чистыми" получает, например, воспитатель в Германии. Понятно, что в одиночку потянуть такое жилье просто невозможно. При этом статистика утверждает, что неженатые и незамужние (Alleinlebende) в ФРГ составляют самый распространенный тип домохозяйства (41% от всех снимающих жильё). Вывод напрашивается сам собой - "жилье становится роскошью, а не средством проживания."

Последние лет семь или восемь цены на арендные квартиры в крупных немецких городах растут с бешеной скоростью. С мечтой о доступном жилье уже мысленно распрощались люди с невысоким достатком в Гамбурге, Франкфурте и Дюссельдорфе, где цены на арендное жилье подскочили втрое. В столице Германии они выросли на все 70 процентов. Рост зарплат не может угнаться за ростом цен на рынке жилья. Вдобавок ко всему, Германия лидирует в Европе по количеству людей, живущих в арендном доме или снимающих квартиру - речь идет о каждом втором (!) жителе. А что же государство, спросите Вы?

Да, государство

• пытается решить вопрос нехватки жилья (в стране срочно необходимо построить около миллиона квартир), 
• вкладывает огромные деньги в программу строительства льготного жилья для малообеспеченных семей (по плану 5 миллиардов евро до 2021 г.), 
• предлагает с будущего года субсидии семейным (Baukindergeld) на строительство или покупку своего жилья; субсидия составляет 12.000 евро семье с одним ребенком (24.000 с двумя, 36.000 с тремя и т.д.) и выплачивается в течение 10 лет по 1.200 евро в год (или по 2.400, 3.600 в зависимости от кол-ва детей); одно из условий - годовой доход семьи с одним ребенком не должен превышать 90.000 евро (для двоих детей 105.000, для троих 120.000)), 
• принимает закон о сдерживании роста квартплаты (Mietpreisbremse), чтобы владелец квартиры или дома при новой сдаче в аренду не устанавливал такую цену, какая ему заблагорассудится
• объявило строительство доступного жилья одним из приоритетов социальной политики (парламент и правительство обсуждают повышение жилищных субсидий и введение налоговых льгот для застройщиков)  

Это все красивые планы и благородные цели. А что по факту?

А по факту в Германии вырисовывается печальная картина. Из-за высоких цен на жилье растет бедность и увеличивается пропасть социального неравенства. Как это выглядит на деле? 

Зарабатываешь меньше - платишь больше

Предположим, что две условные семьи - Мюллеры и Штайнеры - проживают в одном доме друг над другом в абсолютно одинаковых квартирах. Обе семьи имеют по одному ребенку и обе платят одинаковую аренду - условно 25 евро. 

  Мюллеры - по немецким критериям семья, живущая "угрожающе близко от черты бедности" (Armutsgefährdungsgrenze), так как её совокупный чистый месячный доход (Nettoeinkommen) составляет 60 процентов медианной зарплаты, которую мы чисто условно примем за 100 евро. Значит папа и мама маленького Мюллера имеет в месяц условно 60 евро чистыми.

Их соседи зарабатывают 140 евро и считаются - опять-таки по установленным критериям в 140% медианной зарплаты - семьей с достатком выше среднего. Теперь берем калькулятор и считаем. Мюллерам после оплаты за жилье (60-25) остается 35 евро на проживание, а Штайнерам (140-25) целых 115 евро. Теперь если высчитать, какую чистую часть семейного бюджета съедает арендная плата (Mietbelastungsquote), то для семейства малоимущих Мюллеров эта доля составит 41 процент, а для Штайнеров 17 процентов. Так что при одинаковой квартплате в худшем положении оказываются малообеспеченные семьи, и чем меньше доход, тем больнее аренда бьет по карману. Логично, скажете Вы, чистая математика. Да. Но справедливо ли?

Уже сейчас более миллиона семей (1,3 млн.) в мегаполисах из-за высокой квартплаты обнищали настолько, что их остаточный доход упал ниже выплачиваемого пособия по безработице (Hartz IV). Полтора миллиона горожан (1,6 млн) выкладывают более половины месячного заработка за аренду жилья. Это данные исследования по 77 крупным городам Германии с численностью более 100.000 жителей. Эксперты рынка недвижимости и социологи опираются при своих расчетах и анализе на показатель 30%. Если плата за аренду жилья превышает 30% совокупного дохода семьи, то для людей с низким уровнем дохода это проблематично, потому что денег на еду, одежду, досуг и отдых остается очень мало. Практически всегда хозяева квартиры или арендодатели требуют от будущего жильца "справку о доходах", чтобы убедиться, что аренда не превысит одну треть его месячного дохода. Тут, как говорится,  "неблагонадежным" вход воспрещен. Тем более примечательными являются результаты проведенного исследования: Согласно им, каждая четвертая семья (5,6 млн. семей) в крупном городе Германии снимает квартиру за сумму, превышающую 30-процентный порог. Так живут приблизительно 8 с половиной миллионов человек. 

От высокой аренды страдают прежде всего люди с малым достатком, которым приходится не только ютиться в плохо обставленных квартирах (меньше мебели - меньше аренда), но постоянно жить в страхе и тревоге за завтрашний день. Ждать сокращения зарплаты или повышения аренды. Подселяться в квартиру к основному квартиросъемщику или жить впятером в одной комнате. И не ждать никаких улучшений. 

Мало маленьких...

 

В разрастающихся  городах существует еще одна проблема - недостаток доступных и малогабаритных квартир при строительстве нового жилья. На рынке недвижимости доля малометражных квартир площадью до 45 кв. метров составляет всего 14%. А как выше было сказано, почти половина всех домохозяйств в стране - холостые да незамужние. Выход, конечно, есть - съезжаться парами или снимать жилье в "коммунальном" стиле, как студенты (Studenten-WG) - втроем или вчетвером. Но такой вариант не долгоиграющий, ведь речь в конечном итоге идет о качестве жизни и о семейном благополучии в уютном гнездышке. 

Пропасть между бедными и богатыми увеличивается постоянно, создавая предпосылки для негативных настроений. У кого есть деньги, тот спокойно вкладывает их в недвижимость и индивидуальное строительство. А у кого их нет - даже не пенсию накопить не сможет. Бедные это не просто некая определенная социальная прослойка или опустившиеся люди. Безработные, мигранты, иностранцы, пенсионеры, родители-одиночки, люди с ограниченными возможностями и инвалиды - основная конкуренция за доступные метры разворачивается среди этих групп населения.

Есть ли выход?

Да, есть. Например, строить льготное жилье. Много жилья. Помогать субсидиями нуждающимся и сдерживать аппетиты арендодателей. В ближайшем будущем вряд ли удастся нивелировать различия в уровне доходов населения или достичь высокой социальной сплоченности в данном вопросе. Однако одним лишь лозунгом "строить, строить и еще раз строить" не обойтись.
Для решения этого вопроса в Германии необходимо признание серьезности происходящего на самом высоком уровне - и речь идет не о красивой риторике руководителей политических партий и заверениях министров. Речь идет о политической воле и способности проводить конкретные решения в жизнь на законодательном уровне. Речь идет о действенных и обязательных механизмах регулирования рынка недвижимости, а значит о четкой программе. Социальные перекосы, возникающие вследствие нехватки жилья, можно поправить и другими способами. Например, строить не только в городах, но и в сельской местности больше школ, больниц, детских садов и других социальных объектов жилой инфраструктуры. Необходимо задуматься о том, как повысить доходы населения, а это подразумевает повышение минимальной зарплаты и улучшение занятости. В стране миллионы людей, которые находятся в трудовых отношениях, не отвечающих нормам трудового законодательства - низкооплачиваемая работа, отсутствие соцпакета, отсутствие охраны труда или вообще трудового договора. Надо решить вопросы пенсионного обеспечения и временного трудоустройства. Жилье по разумным и доступным ценам - это многослойный вопрос, ответ на который потребует целого комплекса социально-политических и экономических мер, а также неимоверных усилий для того, чтобы не допустить дальнейшего расслоения общества на классы, не заметить и игнорировать существование которых сегодня уже просто невозможно.

(подготовлено по материалам немецкой прессы)